Metodę zysków

Metodę zysków stosuje się wówczas, gdy przy określeniu wartości nieruchomości nie można ustalić dochodu w sposób opisany przy metodzie inwestycyjnej. W tym przypadku, przy tej metodzie dochód jest ustalany w wysokości odpowiadającej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach, dochodach netto osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
Metodę zysków stosuje się do wyceny tych nieruchomości, które przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania np. tą metodę stosuje się do wyceny teatru, kin, stacji benzynowych.
Do takich nieruchomości zmiana sposobu użytkowania jest zwykle niecelowa, wręcz niemożliwa. Występuje ona bowiem sporadycznie, co powoduje brak porównywalnych cen transakcyjnych dotyczących tego samego rodzaju nieruchomości.
Przy tej metodzie istotną kwestią jest ustalenie udziału właściciela nieruchomości w dochodzie netto użytkownika.
Procedury ustalenia udziału:
1. należy określić przychód, dochód uzyskany przez użytkownika z działalności prowadzonej na danym rodzaju nieruchomości.
2. należy określić koszty zakupu towarów, materiałów, materiałów, a także usług i wynagrodzenia pracowników.
3. obliczenie dochodu brutto użytkownika przez odjęcie kosztów zakupu od przychodów z działalności.
4. obliczenie wydatków operacyjnych bez opłat czynszowych, wynagrodzenia dla zarządcy itp.
5. obliczenie dochodów operacyjnych netto użytkownika przez odjęcie wydatków operacyjnych od dochodu brutto.
6. określenie poprzez analizę rynku wysokości procentowego udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika.
7. określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału właściciela w dochodzie nieruchomości.

Zarówno metoda inwestycyjna jak i metoda zysków mogą być wykorzystane do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości 2 technikami:
- technika kapitalizacji prostej,
- technika dyskontowania dochodów.

Jeżeli chodzi o tech. Kapitalizacji prostej to wartość nieruchomości możemy określić albo poprzez wykorzystanie dochodów i współczynnika kapitalizacji albo dochodu i stopy kapitalizacji.

Wn= D*Wk ; gdzie: Wn- wart nieruchomości D-dochód Wk- współczynnik kapitalizacji
Wn= D* 1/R; gdzie: 1/R- stopa kapitalizacji
R= D/C; gdzie: C- cena lub wartość wydatkowanego kapitału
Wk= C/D

Comments are closed.