PODEJŚCIE DOCHODOWE

PODEJŚCIE DOCHODOWE
Polega na określeniu wart nier przy założeniu, że jej nabywca za da za nią cenę, której wys uzależni od przewidywanego doch, jaki uzyska z nier, oraz, że zapłaci za nią nie więcej niż za inną nier o tej samej rentowności i stopniu zużycia.
Metoda inwestycyjna
Służy do określenia wartości rynkowej nier przynoszącej lub mogącej przynieść dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wys można określić na podst analizy kształtowania stawek rynkowych tych czynszów.
Metoda zysków
Służy do określ wart rynkowej nier przynoszącej lub mogącej przynieść doch, którego wys nie można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najem lub dzierżawę. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości i na nieruchomościach podobnych.
- technika kapitalizacji prostej
wart nier określa się jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nier i współczynnika kapitalizacji:
Wx = Dx * wk
Lub jako iloraz dochodu i stopy kapitalizacji, gdzie: wk = Ctrans/D
r = D/Ctrans
określenie stopy kapitalizacji
Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środ poniesionych na nabycie nier podobnych z doch możliwymi do uzyskania z tych nier podobnych.
Określamy go jako relacje między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruch podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

Operacje dochodu netto
PDB – Wp = EDB (potencjalny doch brutto – współczynnik pustostanu = efektywny doch brutto)
EDB – WO = DON (efektyw doch brutto – wydatki operacyjne = doch oper netto)
ZADANIA:
1. Podaj wartość nier, której nier doch netto wynosi 1500 zł, a st kapitał 18%
D=18000 (1500*12)
Wx=18000/0,18=100000
2. Po ilu latach zwróci się zakup nier, z której można uzyskać mieś doch netto wys 500zł przy cenie nier 43500
Wk=Ctrans / D
Wk= 43500/6000 (500*12)
Wk=7,25
3. Jaki min mieś doch powinien przynosić lokal użytkowy, żeby okres zwrotu kapit przeznaczonego na jego zakup wyniósł 5 lat, wiedząc że cena lokalu wynosiła 160000 zł.
Wk= Ctrans / D /*D
D=Ctrans/Wk=160000/5lat=32000/12=2666,66
4. Dokonaj wyceny lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem mając nast. dane:
Dx(mies)=1000zł
Ceny trans za nier podobne stawki czynszu za nier podobne (mies)
C1=115000 D1=1000
C2=130000 D2=950
C3=120000 D3=1150
C4=125000 D4=1200
C5=110000 D5=900
Cśr=120000 Dśr=1040
Wx=Dx……….
Wx=12000*9,61=115320
- technika dyskontowania strumieni dochodów
Wartość nier określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nier wycenianej w poszczegól latach prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wart rezydualną nier.
W = D1*1/(1+r) + D2*1/(1+r)2 + …+ Dn*1/(1+r)n + RV*1/(1+r)n
gdzie:
W- wart nier
D- ozn strumieni dochodu na koniec kolejnego roku
1,2,…n- kolejne lata prognozy
RV- wart rezydualna (końcową) nier po upływie okresu prognozy
r- stopa dyskontowa
Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych stos się do określ wart nier, dla których realna wart doch ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie.
Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymagana przez nabywców nier podobnych przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nier.
Wartość rezydualna (RV) przedstawia wart nier po upływie ostatniego roku prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. Wyznaczana jest ona jako dzisiejsza wart przyszłych dochodów po okresie prognozy lub jako przewidywana na podstawie obserwacji i analizy rynku cena przyszłej sprzedaży.
PV = FV/(1+r)n = FV* 1/(1+r)n = FV* q
qn = 1/(1+r)n
Wn = D1*q1 + D2*q2 +….+ Dn *qn + RV*qn

Comments are closed.