PODEJŚCIE DOCHODOWE

PODEJŚCIE DOCHODOWE – jest związane z wartościami osiąganymi lub możliwymi do osiągnięcia dochodów z danej nieruchomości. Należy tu jednak zaznaczyć, że osiąganie dochodów z nieruchomości nie jest warunkiem koniecznym, co oznacza iż wystarczającym jest możliwość osiągania takiego dochodu. Ta wycena daje nam rynkową wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub innych praw do nieruchomości

Przy tej wycenie właściciel nieruchomości może ją sam użytkować, może ją oddać w najem jak również może ją sam w części użytkować a w części wynajmować.

W procesie wyceny uwzględnia się całą powierzchnię nieruchomości zarówno użytkowanej przez właściciela jak i wynajmowaną. Przy czym przy tej wycenie stosowana winna być zasad najkorzystniejszego najlepszego zagospodarowania nieruchomości.

Jak już zaznaczono wyżej przy podejściu tym określa się wartość rynkową nieruchomości przyjmując, że nabywca zapłaci za nią ceną, której wartość uzależni od możliwego przewidywanego dochodu z nieruchomości, i że nie zapłaci za nią więcej od ceny za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka.

Przy podejściu dochodowym stosuje się dwie metody wyceny:
- inwestycyjną
- zysków (dochodową)

Metody te różnią się między sobą sposobem określania dochodów.

II wykład

Przy podejściu dochodowym mamy 2 grupy dochodów:
• Czynszowe
• Poza czynszowe (np. korzystanie z dodatkowych urządzeń, dodatkowe wyposażenie, mogą to być różne jednorazowe opłaty, każdorazowo ustalane itp.)
Bez względu na to, czy to dochody czynszowe, czy poza czynszowe, to w każdej z metod mogą być wykorzystane 3 rodzaje dochodów:
1. potencjalny dochód brutto, inaczej to 100% osiągnięcie dochodu z nieruchomości, maksymalny dochód wygenerowany z różnego rodzaju użytkowania nieruchomości.
2. efektywny dochód brutto, to potencjalny dochód brutto urealniony, skorygowany o straty w dochodach np. z tytułu ryzyka i jego nie w pełni pozyskania, np. pustostany, zaległości czynszowe.
3. operacyjny netto, czyli efektywny dochód brutto pomniejszony o wydatki.

Wydatki operacyjne obejmują: opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów, podatek od nieruchomości, koszty dostarczania mediów, ubezpieczenie nieruchomości, koszty zarządzania, i jeżeli występuje to koszty ochrony, konserwacje i naprawy bieżące.

W procesie wyceny nie mają wpływu na różnice między dochodem efektywnym brutto, a dochodem operacyjnym netto amortyzacja, podatek i koszty finansowe.

Mając na względzie wymienione dochody i ogólne zasady wyceny dochodowej wyróżnia się 2 rodzaje metod:
• Inwestycyjną
• Metodę zysków (dochodowa)
Metody te różnią się w zasadzie między sobą jednym elementem tj. sposobem określania dochodów.

Stosując metodę inwestycyjną określa się przede wszystkim wartość rynkową nieruchomości, nieruchomości przynoszącej dochód lub mogącej przynieść dochód z czynszu, którego wysokość można określić na podstawie analizy rynku i kształtowania się na tym rynku stawek czynszowych za najem lub dzierżawę.
Jeżeli chodzi o sam czynsz to powinien mieć on charakter długookresowy, trwały i typowy dla danej lokalizacji.

Comments are closed.