PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE:

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE:
Metoda porównania parami
Porównywanie nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami podobnymi (min 3), które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są:
- ceny transakcyjne
- warunki zawarcia umowy
- cechy nier
- dotycz zawarcia transakcji
Metoda korygowania ceny średniej.
Przyjmujemy do porównania, co najmniej kilkanaście nier podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są:
- ceny transakcyjne
- warunki zawarcia umowy
- cechy nier
- daty zawarcia transakcji
Wartość nier wycenianej otrzymujemy poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartość poszczególnych cech tych nieruchomości.
Metoda analizy statystycznej rynku
Do porównań przyjmujemy próbę nieruchomości reprezentatywnych (min7)
Wartość nieruchomości wycenianej określamy na podstawie metod stosowanych do analiz statystycznych.
Etapy wyceny metodą porównywania parami:
1. określenie rynku lokalnego
2. analiza ekonomiczna rynku
3. określenie cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości
4. określenie wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości
5. opis nieruchomości pod kątem cech rynkowych
6. wybór kilku podobnych nieruchomości (min3), które były przedmiotem obrotu rynkowego, których zmiany ceny, cechy i daty sprzedaży
7. ewentualna korekta cen ze względu na upływ czasu
8. zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomości porównawczymi
9.określenie różnic( poprawek kwotowych) pomiędzy nier wycenianą a nieruchomościami podobnymi
10. określenie wartości nier w zależności od ceny nier sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej
11. określenie ostatecznej wartości nieruchomości jako średnią arytmetyczną lub ważoną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.
ZADANIE:
WYCENA PRZEDSIĘBIORSTWA
Zespół procedur, analiz i ocen prowadzących do ustalenia wartości wysoce złożonego obiektu, jakim jest przedsiębiorstwo, wg stanu na konkretny moment czasowy, w określonym miejscu i określonych warunkach społeczno- ekonomicznych.
ZASADY WYCEN
- prowadzone przez niezależnych ekspertów
- należy precyzyjnie określić cel i zakres wyceny
- wycenę należy przeprowadzić przy zastosowaniu kilku metod
- nie dokonuje się wyceny pod presją braku czasu i/lub niedostatku środków finansowych na jej realizację
- ostateczny rezultat wyceny to tzw. pole negocjacji, czyli przedział wartości.
Wyróżniamy 3 podejścia wyceny przedsiębiorstw:
1. podejście majątkowe
2. podejście dochodowe
3. podej mieszane
Przesłanki wyceny przedsiębiorstwa
1. przenoszenia praw własności
2. zmiany form organizacyjnych przedsiębiorstw
3. wymiany podatków i innych opłat
4. pozostałe.

Comments are closed.