Wartość nieruchomości

Wartość nieruchomości to iloczyn dochodu rocznego, generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji, przy czym, dochód ten może być jako efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto. Jeżeli chodzi o współczynnik kapitalizacji, to odzwierciedla on okres zwrotu kapitału wydatkowanego na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z danej nieruchomości. Współczynnik ten ustala się na podstawie badań rynku podobnych nieruchomości jako relację ceny do dochodu. Jeżeli natomiast stosujemy do wyceny stopę kapitalizacji, to wartość nieruchomości jest ilorazem dochodu i stopy kapitalizacji, przy czym ta stopa w procedurze wyceny, przekształca się w okres zwrotu wydatkowanego kapitału.
Przy tej technice jest założenie, że dochód będzie stały i najczęściej na poziomie dzisiejszym. W pewnych sytuacjach dochód może ulec korekcie np. w sytuacji gdy dochód miał tendencję rosnącą, to można wartość dzisiejszą dochodu skorygować o wskaźnik wzrostu (spadku).
Również wartość dochodu dzisiejszego może ulec zmianie, jeżeli właściciel przewiduje zmiany w odniesieniu do wycenianej nieruchomości np. remont, modernizację itp. i w związku z tym podwyższy dochód w przyszłych okresach czasu poprzez np. wzrost opłat czynszowych. Wówczas do wyceny wykorzystujemy ten nowy dochód uwzględniający zmiany w opłatach czynszowych.
Przy tej technice możemy operować efektywnym dochodem brutto lub dochodem operacyjny netto. Stąd też są pewne różnice w procedurach wyceny w zależności od charakteru dochodu stosując technikę kapitalizacji prostej.

Przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu efektywnego brutto procedura jest następująca:
1. określenie efektywnego dochodu brutto jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.
2. analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów brutto uzyskiwanych z tych nieruchomości.
3. ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie efektywnego dochodu brutto ® lub współczynnika kapitalizacji (Wk) jeżeli ten współczynnik wykorzystujemy do oszacowania wartości nieruchomości.
4. określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego efektywnego dochodu brutto osiąganego przez nieruchomość, przez stopę kapitalizacji brutto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji brutto.

Precyzyjniejszy rachunek oceny wartości nieruchomości jest wówczas, gdy stosujemy w ocenie dochód operacyjny netto. Stąd też ten sposób jest zalecanym w technice kap prostej.

Przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto mamy następujące czynności:
1. określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów.
2. określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenionej. Wydatki operacyjne obejmują m.in. koszty zarządzania, podatki, różnego typu opłaty w tym za użytkowanie wieczyste gruntów. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się podatku dochodowego, odsetek od kredytu itp.
3. określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych
4. ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie dochodu operacyjnego netto lub współczynnika kapitalizacji. Aby te dwa wskaźniki określić należy dokonać analizy transakcji nieruchomości podobnych, które były już przedmiotem obrotu rynkowego.
5. określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomości przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.

Comments are closed.