Reguły rozliczania kosztów eksploatacji

Reguły rozliczania kosztów eksploatacji
Opłata eksploatacyjna to najbardziej konfliktogenny element najmu nieruchomości. Międzynarodowe organizacje zarządców nieruchomości opracowały pewne reguły:
1. Reguła kosztów uzasadnionych - do obciążającej najemcę opłaty eksploatacyjnej nie mogą być wliczane:
• Koszty prac i urządzeń przynoszących korzyści przede wszystkim właścicielowi(np. instalacja telewizji przemysłowej)
• Koszty prac i urządzeń podnoszących kapitałową wartość nieruchomości(np. remonty kapitalne)
Duże znaczenie przy stosowaniu tej reguły ma doświadczenie i profesjonalizm zarządcy.
2. Reguła oszczędnej gospodarki finansowej - bezwzględne stosowanie zasady konkurencyjności cen nabywanych towarów i zleconych usług. Tam gdzie to uzasadnione należy organizować przetargi na dostawy i usługi.
3. Reguła sprawiedliwego naliczania opłat
• Finansowe skutki udzielenia niektórym najemcom ulg w wysokości opłaty eksploatacyjnej obciążają wyłącznie właściciela, a nie pozostałych najemców
• Finansowe skutki niepełnego wynajęcia powierzchni obciążają wyłącznie właściciela a nie użytkowników.
• Obciążenie kosztami mediów nie rozliczonych na podstawie licznika powinno być proporcjonalne do wielkości wynajmowanej powierzchni, pod warunkiem, że są podobnie wykorzystywane np. najemca stosujący zasadę wydłużonego czasu pracy powinien ponosić wyższe koszty mediów.
4. Reguła kosztów rzeczywistych - opłata eksploatacyjna płacona jest, co miesiąc w formie zaliczki rozliczanej raz do roku od rzeczywistych kosztów, ewentualną nie dopłatę lub nadpłatę regulujemy w ramach najbliższej płatności.
5. Reguła budżetowania i ustalania wysokości opłaty na kolejny rok – w ramach bilansu
rocznego, analizuje się wykonanie ubiegłorocznego budżetu. Nakłada się na to prognozy wydatków przyszłorocznych. Na tej podstawie tworzy się budżet kosztów eksploatacyjnych na kolejny rok. Budżet ten stanowi podstawę do obliczenia wysokości miesięcznej stawki eksploatacyjnej za 1m². Ostatnim krokiem jest obliczenie dla każdego najemcy miesięczny wymiar opłaty.
6. Reguła przezroczystości rozliczeń - zarządca musi mieć pewność, że opłaty naliczane są sprawiedliwie. W praktyce na 3 m-ce przed zatwierdzeniem rocznego bilansu i budżetu udostępnia się zarządcy kopię całej dokumentacji związanej z naliczaniem opłaty eksploatacyjnej.

Comments are closed.