ZARZĄDZANIE ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI

Zarządzanie - proces polegający na ciągłym podejmowaniu różnego rodzaju decyzji, opartych na analizie i wdrożenie tej decyzji w celu osiągnięcia określonego zamierzenia.

Rodzaje działalności zarządczej:
- zarządzanie podmiotami,
- zarządzanie dziedzinami i procesami (finansami, kosztami, produkcją, ryzykiem),
- zarządzanie przedmiotowe (zarządzanie czasem konfliktami, zachowaniem).

Wspólnym elementem, które łączą czynności zarządcze to jednostka. W każdym zarządzaniu są elementy finansowe, kosztowe i czynnik ludzki.

Podstawowe elementy procesu zarządzania:
- kierowanie -podejmowanie bieżących decyzji niezbędnych ze względu na różne aspekty zarządzania,
- zarządzanie organizacją - analiza organizacji na potrzeby, której prowadzony jest proces zarządzania w celu prawidłowej obsady poszczególnych stanowisk,
- zarządzanie strategią organizacji - podejmowanie decyzji z punktu widzenia rozwoju i przetrwania organizacji,
- planowanie - ustalanie kierunków działania na podst. analizy dotychczasowej działalności,
- kontrolowanie - ocena bieżącej działalności,
- motywowanie- oddziaływanie na poszczególne jednostki w celu uzyskania określonych zadań.

Zarządzanie wg. Petera Druckera:
- dot. przede wszystkim ludzi,
- jest głęboko osadzone w kulturze,
- wymaga prostych i zrozumiałych wartości, celów działania i zadań jednoczących wszystkich członków organizacji,
- powinno doprowadzić do tego, aby org. była zdolna uczyć się,
- wymaga komunikowania się,
- wymaga rozbudowanego systemu wskaźników

Dlaczego jest istotne wyodrębnienie zarządzania zasobami mieszkaniowymi?
- istnieje wielość zasobów mieszkaniowych, różne formy( spółdzielcze, prywatne, komunalne, TBS)
- problem odpłatności, one posiadają określoną specyfikę, która wpływa na podejmowanie działań zarządczych,
- duże zróżnicowanie potrzeb remontowych jak również kosztów potrzebnych przy realizacji,
- różne odpłatności za korzystanie z mieszkań, różne są podstawy prawne dla ustalenia należności, różne dla TBS, spółdzielni, kamienic, komunalnych,
- połączone funkcje zarządcze dla obiektów mieszkalnych, inaczej w gminie nieruchomości komunalnych a inaczej dla dewelopera TBS.

USTAWA
Zawetowana ostatnio przez Trybunał Konstytucyjny ustawa o ochronie praw lokatorów funkcjonująca od połowy 2000 roku, pozwala właścicielom prywatnych kamienic na odejście od dotychczas funkcjonujących zasad w myśl, których podwyżki czynszów w tych zasobach były uzależnione od:
1. wskaźnika inflacji
2. poziomu na jakim w danej gminie kształtował się czynsz w powiązaniu z wartością odtworzeniową 1m².
Takie rozwiązanie prawne wymaga jednocześnie nowelizacji ustawy o dodatkach mieszkaniowych w myśl, której przyznawanie dodatku było uzależnione od:
1. normatywu powierzchni przypadającej na 1 osobę w gospodarstwie domowym,
2. od skali udziału wydatków związanych z użytkowaniem mieszkań w ogólnych dochodach budżetowych gospodarstw domowych,
3. od wielkości budżetu jakim dysponuje każde gospodarstwo domowe.
Na czym polega zarządzanie poszczególnymi zasobami mieszkaniowymi.
Strategia zarządzania.
Zakres zarządzania zasobem mieszkaniowym obejmuje trzy podstawowe grupy:
1. eksploatację i obsługę administracyjną tych zasobów,
2. utrzymanie właściwego stanu tych zasobów mieszkaniowych,
3. świadczenie usług gospodarczych( analiza kosztów i wyników finansowych).

Na strategię przedsiębiorstwa, które pełni funkcję zarządcy składają się 4 elementy:
1. domena działania określające gdzie i komu zamierza się sprzedać swoje usługi,
2. przewaga konkurencyjna(strategiczna) polegająca na tym, że w ramach wybranej domeny jest się bardziej atrakcyjnym partnerem niż inne przedsiębiorstwa,
3. cele działania, których wyznaczenie jest istotnym uzupełnieniem wyboru domeny działania i strategicznej przewagi nad konkurentami.
4. programy działania w ramach ogólnej strategii przedsiębiorstwa określają wykonawców, terminy realizacji, zadań, określone środki finansowe.
Zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi zajmują się wyspecjalizowane organizacje gospodarcze:
- gminne(zakłady budżetowe),
- zarządcy wspólnot mieszkaniowych(osoby fizyczne i prawne)
- spółdzielnie mieszkaniowe,
- prywatni właściciele kamienic czynszowych bada domów jednorodzinnych.
- zakłady pracy.
Zasady budowania strategii zarządzania zasobami mieszkaniowymi.
Opracowanie ogólnej strategii przedsiębiorstwa zarządzającego obejmuje 5 podstawowych etapów:
- określenie misji i wizji oraz polityki państwa,
- wykonanie analizy strategicznej otoczenia,
- budowa strategii ogólnej oraz strategii szczegółowej w poszczególnych obszarach decyzyjnych przedsiębiorstwa,
- opracowanie planu wdrożenia strategii działania,
- kontrola.
Wizja- wskazuje kierune, jakie ma dane przedsiębiorstwo zmierzać,
Polityka- określa zasady działania,
Misja – zadania do spełnienia.

Analiza otoczenia przedsiębiorstwa:
1.Otoczenie pośrednie (makrootoczenie):
• Prawo, system polityczny kraju, ustrój gospodarczy,
• Edukacja, technika, technologia,
• Międzynarodowa i krajowa sytuacja polityczna,
• Warunki demograficzne.
2.Otoczenie bezpośrednie (konkurencyjne):
• Klienci: gminy i wspólnoty mieszkaniowe,
• Organizacje samorządowe,
• Dostawcy: hurtownie. sklepy, dostawcy świadczeń komunalnych;
• Konkurenci: inne spółki zarządzające nieruchomościami.
Analiza samego przedsiębiorstwa polega na ocenie wszystkich obszarów jego funkcjonowania, informacje zebrane podczas analizy strategicznej pozwalają na określenie pozycji strat przedsiębiorstwa oraz stanowią punkt wyjścia do budowy strategii danego przedsiębiorstwa.

Comments are closed.