PODEJŚCIE MIESZANE

PODEJŚCIE MIESZANE
Wart zależy zarówno od posiadanego przez przedsiębiorstwo majątku (reputacji firmy), a także od wszelkich zdolności do przynoszenia i pomnażania dochodu.

PODEJŚCIE MAJĄTKOWE

PODEJŚCIE MAJĄTKOWE
Wartość przedsięb związana jest tylko z materialną substancją przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo traktowane jest jako jednostka wyizolowana z otoczenia, pomijany jest efekt synergii poszczególnych elementów przedsiębiorstwa.
Wartość jest prostą sumą składników majątku. Nie bierze się pod uwagę stanu przedsiębiorstwa (rozwój, upadek) ani wpływu otoczenia.
Metoda księgowa- wart ustalana na podst danych z bilansu jako różnica pomiędzy wartością środków […]

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE:

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE:
Metoda porównania parami
Porównywanie nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami podobnymi (min 3), które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są:
- ceny transakcyjne
- warunki zawarcia umowy
- cechy nier
- dotycz zawarcia transakcji
Metoda korygowania ceny średniej.
Przyjmujemy do porównania, co najmniej kilkanaście nier podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są:
- ceny transakcyjne
- warunki […]

PODEJŚCIE DOCHODOWE

PODEJŚCIE DOCHODOWE
Polega na określeniu wart nier przy założeniu, że jej nabywca za da za nią cenę, której wys uzależni od przewidywanego doch, jaki uzyska z nier, oraz, że zapłaci za nią nie więcej niż za inną nier o tej samej rentowności i stopniu zużycia.
Metoda inwestycyjna
Służy do określenia wartości rynkowej nier przynoszącej lub mogącej przynieść dochód […]

PODEJŚCIE KOSZTOWE

PODEJŚCIE KOSZTOWE
W podej kosztowym oddzielnie szacuje się koszt nabycia gruntu i wartość odtworzenia części składowych gruntu. Na tej podst określ wart odtworzeniową całej nier.
WON=WG+WCSG
WON wart odtworz nier
WG wart gruntu
WCSG wart części składowych gruntu
Podejście to zakłada, że kupujący nie zapłaci za tę nier więcej niż kosztowałoby go to odtworzenie takiej samej nier na takiej samej działce […]

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE - PODEJŚCIE DOCHODOWE - PODEJŚCIE KOSZTOWE - PODEJŚCIE MIESZANE

1. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
a) metoda porównywania parami
b) met korygowania ceny średniej
c) met analizy statystycznej rynku
2. PODEJŚCIE DOCHODOWE
a) metoda inwestycyjna
I. technika kapitalizacji prostej
II. technika dyskontowania strumieni dochodów
Te ↑ dwa podejścia dają wartość rynkową nier
b) met zysków
I. technika kapit prostej
II. technika dyskontowania strumieni dochodów
3. PODEJŚCIE KOSZTOWE
a) met kosztów odtworzenia
I. tech szczegół
II. tech elementów scalonych
III. tech wskaźnikowa
b) met kosztów […]

CZYNNIKI KSZTAŁTUJĄCE WARTOŚĆ NIERCHOMOŚCI

CZYNNIKI KSZTAŁTUJĄCE WARTOŚĆ NIERCHOMOŚCI:
Czynniki fizyczne:
- lokalizacja ogólna
- lokalizacja szczegółowa
- ukształtowanie terenu
- kierunek wiatru
- nasłonecznienie
- zasobność bogactw naturalnych
- cechy klimatu
- kształtność, wielkość działki
- wiek budynku
- zuż tech budynku
- funkcjonalność
- dojazd
- technologia budynku
- uzbrojenie terenu
Czynniki ekonomiczne:
gra podaży i popytu
- oprocentowanie kredytów
- formy kredytowania
- zamożność społeczna
- poziom bezrobocia
- miejsce w cyklu koniunktury
- stan rozw gosp
Czynniki prawne:
- plan zagospodarowania
- […]

Wartość rynkowa

Wartość rynkowa- najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określana z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:
- str umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy
Wartość odtworzeniowa- jest równa kosztom jej […]

PODEJŚCIE DOCHODOWE

PODEJŚCIE DOCHODOWE – jest związane z wartościami osiąganymi lub możliwymi do osiągnięcia dochodów z danej nieruchomości. Należy tu jednak zaznaczyć, że osiąganie dochodów z nieruchomości nie jest warunkiem koniecznym, co oznacza iż wystarczającym jest możliwość osiągania takiego dochodu. Ta wycena daje nam rynkową wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub innych praw do nieruchomości
Przy tej […]

Metodę zysków

Metodę zysków stosuje się wówczas, gdy przy określeniu wartości nieruchomości nie można ustalić dochodu w sposób opisany przy metodzie inwestycyjnej. W tym przypadku, przy tej metodzie dochód jest ustalany w wysokości odpowiadającej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach, dochodach netto osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.
Metodę zysków stosuje się […]