Wartość nieruchomości

Wartość nieruchomości to iloczyn dochodu rocznego, generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji, przy czym, dochód ten może być jako efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto. Jeżeli chodzi o współczynnik kapitalizacji, to odzwierciedla on okres zwrotu kapitału wydatkowanego na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z danej nieruchomości. Współczynnik ten ustala się na podstawie badań rynku […]

METODA DYSKONTOWANIA DOCHODU

METODA DYSKONTOWANIA DOCHODU
Wn= D1/(1+r) + D2/(1+r)2 + D3/(1+r)3 + … + Dn/(1+r)n + ReV/(1+r)n
Wn= ∑ Dt/(1+r)t + DeV/(1+r)n
Wn- wartość nieruchomości
D- dochód
t- czas od 1 do n
r- stopa dyskontowa
ReV- wartość rezydualna
Przy tej technice wartość nieruchomości jest sumą zdyskontowanych dochodów z okresu przyjętego do analizy i zdyskontowanej wartości rezydualnej.
Okres prognozy „t” przyjmuje się z przedziałów 5-10 lat. […]

PODEJSCIE PORÓWNAWCZE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

PODEJSCIE PORÓWNAWCZE WYCENY NIERUCHOMOŚCI
Przy tym podejściu określa się wartość rynkową nieruchomości porównując ją z innymi nieruchomościami, które były już przedmiotem obrotu rynkowego i znane są nie tylko ich ceny, ale także cechy, które miały wpływ na ich wysokość oraz warunki zawarcia transakcji.
Przy tym podejściu przyjmuje się więc, że wartość nieruchomości jest równa cenie podobnej nieruchomości […]

W podejściu porównawczym wyróżnia się 2 metody:

W podejściu porównawczym wyróżnia się 2 metody:
• Metodę porównywania parami
• Metodę analizy statystycznej rynku

Wybór metody zależy od charakteru wycenianej nieruchomości i dostępności informacji i wybór ten jest dokonywany na podstawie analizy rynku.
Wspomniane metody wymagają ustalenia zbioru rynkowych cech nieruchomości, które mają istotny wpływ na kształtowanie poziomu cen i przypisanie każdej z tych cech określonej wagi. Przyjmuje się, […]

WYCENA PRZEDSIĘBIORSTW

WYCENA PRZEDSIĘBIORSTW
Cel przedsiębiorstwa (różne cele) włącznie z misją firmy
Cechy i wart współczynników przedsiębiorstwa
Wartości:
- potrzeba rozwoju
- powiększanie majątkowe
Przedsiębiorstwo- zbiór czynników wytwórczych, zasobów, przyjmujących postać materialną i niematerialną, rzeczową, osobową bądź finansową, zgromadzonych w odpowiednich proporcjach i w racjonalny sposób wykorzystywanych, celem wytwarzania i zbycia dóbr i usług oraz przynoszenia w ten sposób swoim właścicielom, wymiernych […]

W przedsiębiorstwie pojawiają się różne formy kapitału:

W przedsiębiorstwie pojawiają się różne formy kapitału:
• Rzeczowy
• Realny
• Finansowy
• O charakterze wartości niematerialnych i prawnych

W procesie wyceny przedsiębiorstw wszystkie te formy kapitału podlegają wycenie. Generalnie można by stwierdzić, że te różne formy kapitału pojawiają się w przedsiębiorstwie z jednej strony jako majątek tworzący substancję materialną firmy, z drugiej strony jako elementy umożliwiające wykorzystanie tej substancji materialnej do […]

Pełna procedura wyceny przedsiębiorstwa obejmuje:

Pełna procedura wyceny przedsiębiorstwa obejmuje:
- analizę stanu prawnego przedsiębiorstwa
- analizę ekonomiczno - finansową
Ta analiza dotyczy 2 okresów:
• Analizy aktualnej pozycji przedsiębiorstwa ekonomiczno - finansowej
• Analizy dotyczącej przyszłości, prognoza dochodów itd.
- ustalenie celu i metody wyceny przedsiębiorstwa.
- gromadzenie informacji zarówno tych, które dotyczą składników materialnych jak i składników niematerialnych
- procedury wyceny wg ustalonych metod i technik wyceny.
- […]

METODA DOCHODOWA

METODA DOCHODOWA
Określenie wart rezydual bieżemy pod uwagę charakter dochodu
Wp=Σ Dt/ (1+r)t + ReV/ (1+r)n
ReV= LV
ReV= CFn / r
ReV= CFn (1+g) / r-g
g-stopa rocznego przyrostu dochodów
Sposób ujęcia dochodu
Sposób określenia wartości rezydualnej
ReV=Zn * P/E (wskaźnik giełdowy) zysk netto razy cena przez dochód
Wp=Σ Dt/ (1+r)t + CFn/ r + 1/ (1+r)n
Wp=Σ Dt/ (1+r)t + CFn (1+g)/ r-g *1/ […]

METODA FAZOWEGO DYSKONTOWANIA ZYSKÓW

METODA FAZOWEGO DYSKONTOWANIA ZYSKÓW
WP= Σ Zt1*Vt+Σ Zt2*Vt+ Zt3*1/r *Vm+n
r-stopa dyskontowa
V-współczynnik dyskontujący
Z1,Z2 zyski netto w kolejnych latach 1 i 2 fazy
Faza II obejmuje 2-5 lat zyski (max 5 lat) przy czym są to przewidywane zyski przy uwzględnieniu trendu rozwojowego jakiego się oczekuje w oparciu o szczegółowe szacunki przeprowadzone w fazie I
A faza I obejmuje określone od […]

PODEJŚCIE KOSZTOWE

PODEJŚCIE KOSZTOWE – polega na oszacowaniu kosztów niezbędnych na zakup terenu, gruntu oraz określeniu niezbędnych nakładów na wybudowanie na tym terenie nieruchomości obiektowych budynków lub innych budowli jako elementów składowych identycznych lub podobnych do nieruchomości wycenianych.
Założenie bowiem przy tym podejściu jest takie, iż nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż koszty jakie poniósłby na postawienie […]